Als het gewijzigde wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting op 1 januari 2021 ingaat, krijgt het notariaat te maken met twee fases. In de eerste fase wordt gewerkt met een schriftelijke verklaring en een voorgeschreven tekst in de akte. In de tweede fase wordt gewerkt met een aangiftebericht.
De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel vorige week met enkele amendementen aangenomen. Nu moet de Eerste Kamer er nog mee instemmen. Als dat gebeurt, gaat de Wet differentiatie overdrachtsbelasting in per 1 januari 2021. Vanaf die datum gaat de eerste fase in voor het notariaat. Die duurt tot 1 januari 2022.
Eerste fase
Het draait in de eerste fase om twee verklaringen: de startersverklaring en de verklaring overdrachtsbelasting verlaagd tarief. De koper moet de juiste verklaring zelf downloaden van de website van de Belastingdienst, invullen, printen en opsturen naar de notaris.
Startersvrijstelling
Van 1 januari 2021 tot 1 april 2021 maakt het voor de startersvrijstelling niet uit hoe hoog de waarde van de woning is. Vanaf 1 april 2021 geldt een woningwaardegrens van 400.000 euro. Is de woningwaarde lager dan dit bedrag, dan hoeft er geen overdrachtsbelasting betaald te worden. Is de woningwaarde hoger dan dat bedrag, dan moet 2 procent overdrachtsbelasting worden betaald over de hele woningwaarde. Vanaf 1 april 2021 kan dit dus betekenen dat als de koper een startersverklaring opstuurt, er niet automatisch sprake is van een startersvrijstelling. De waarde is dan een extra factor waar rekening mee gehouden moet worden. De eerdere horizonbepaling van 5 jaar voor de startersvrijstelling is komen te vervallen: de startersvrijstelling krijgt dus een permanent karakter.
Voorbereiding transactie
De koper moet de verklaring voorafgaand aan het passeren van de akte aanleveren bij de notaris. De eerder in het wetsvoorstel opgenomen voorwaarde dat dit “onmiddellijk voorafgaand aan” moet zijn, is op verzoek van de KNB komen te vervallen. De notaris heeft daardoor meer tijd gekregen om de transactie goed voor te kunnen bereiden.
Verwijzing
In de akte moet, als sprake is van de levering van een woning, worden verwezen naar het wetsartikel voor de startersvrijstelling en/of het wetsartikel voor het verlaagd tarief van 2 procent. Daarnaast is het wenselijk dat ook specifiek de startersverklaring en/of de verklaring overdrachtsbelasting verlaagd tarief wordt genoemd. Dit helpt de Belastingdienst bij de uitvoering van de nieuwe regeling. De schriftelijke verklaring moet aan de akte worden gehecht én binnen een maand na het passeren van de akte naar de Belastingdienst (als annex) worden gestuurd.
Tweede fase
Vanaf 1 januari 2022 wordt in de tweede fase gewerkt met een aangiftebericht. Hoe dit er precies uit gaat zien, wordt door de KNB in nauw overleg met de Belastingdienst uitgewerkt De uitgangspunten voor het aangiftebericht worden vastgelegd in een ministeriële regeling. Wat dit betekent voor de verklaring en de tekst in de akte, wordt nog bekeken.